Гильдия риэлторов Псковской области

Как избежать мошенничества при сделках с недвижимостью?

Каждая сделка с недвижимостью создает мошенникам возможность получить большой куш. В рамках выставки «Ярмарка недвижимости» на семинаре для населения  представители риэлторских компаний, входящих в Ассоциацию риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, поделились актуальными рекомендациями о том, как продавцы и покупатели могут этого избежать.

«Как избежать проблем на рынке недвижимости, и какие у них могут быть причины? – начал встречу Валерий Виноградов, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, президент группы компаний «Авентин». – Эта тема очень актуальна: недавно в одной телепередаче я встречался с представителем фонда “Ночлежка”, и тот сказал: “Рынок все цивилизуется и цивилизуется, а людей, оказавшихся на улице без денег и жилья, становится все больше и больше”».

Президент НП «Псковская Гильдия Риэлторов» Роман Максименко поделился опытом работы с материнским капиталом и адресовал свое сообщение петербуржцам. В последнее время они все чаще становятся покупателями недвижимости во Пскове и Псковской области, так как местные невысокие, по сравнению с петербургскими, цены привлекают тех из них, кто намерен использовать при расчетах средства материнского капитала. «У нас недобросовестные участники рынка пытаются заинтересовать петербуржцев дешевыми ценами и явно привлекательными объектами недвижимости, – сообщил Роман Максименко. –  Ведь в Петербурге средств материнского капитала не хватит непосредственно  на покупку объекта недвижимости, а в малых городах цены вполне позволяют это сделать». При этом Роман Максименко подчеркнул, что рынок недвижимости Пскова и Псковской области, будучи гораздо более дешевым, чем рынок Петербурга и Ленобласти, действительно дает петербуржцам возможность использовать материнский капитал для приобретения недвижимости – дачных участков и домов для длительного проживания в районах, близких к Ленобласти. Сейчас эта практика активно развивается в Струго-Красненском, Плюсском и Гдовском районах. Еще один недостаток псковского рынка, по словам эксперта, таков: до сих пор не получается полностью перекрыть возможности для того, чтобы квартиры во Пскове продавали по несколько раз. Это удается сделать, потому что, продав квартиру, каждый бывший собственник может получить свое прежнее свидетельство о собственности из Регистрационной палаты назад. Поэтому продавец может прийти в любое агентство еще раз и сказать, что он хочет продать квартиру. А псковские риэлторы пока не всегда проверяют историю квартиры, не заказывают выписки из реестра и даже не предлагают покупателю застраховать титул (право собственности). «Я рекомендую тем, кто будет обращаться к региональным риэлторам, и не только псковским, обязательное внесение в договор таких услуг как предоставление полного отчета об объекте и юридическое сопровождение сделки. Также в нем должна быть прописана ответственность риэлтора, – отмечает Роман Максименко. – И еще: у вашего агента нужно требовать показать удостоверение, подтверждающее его профессиональную квалификацию и место работы. Если его нет, риски повышаются по экспоненте».

По утверждению Валерия Виноградова, в Петербурге рынок недвижимости организован таким образом, что позволяет за несколько минут отличить профессионального риэлтора от непрофессионального и добросовестного от мошенника. Для этого любой клиент должен при первой встрече посмотреть у риэлтора квалификационную карточку о получении образования по стандартам Российской гильдии риэлторов (РГР), а также убедиться в том, что агент работает в профессиональной компании. «на сайте Ассоциации мы сделали реестр специалистов. Достаточно нажать там один знак – “Проверить риэлтора”, набрать фамилию, имя, отчество – и должны появиться его фотография, номер регистрационной карточки и место работы. Если есть желание, можете туда позвонить и спросить, работает ли он еще. Можете проверить и паспорт риэлтора. Все это займет не более 5 минут».

Виктор Басов, заместитель генерального директора компании «Авентин Недвижимость», рассмотрел схему проведения сделки, ее этапы и рассказал, какие риски могут возникнуть на каждом из них. Если человек, решивший продать жилье сам, также самостоятельно размещает рекламу, то сообщает всем свой адрес и телефон. Если же этим занимается агентство, то свои координаты оставляет уже риэлтор. Дальше начинаются просмотры, и опять – либо человек занимается этим сам и впускает в свою квартиру всех, кто объявит себя покупателем, либо этим занимается агент (заодно сохраняя у себя все данные обратившихся). Затем, договорившись, покупателю и продавцу нужно закрепить взаимные обязательства. «Бывает и так, что кто-то отказывается от сделки, и получается, что вторая сторона потеряла как минимум время, а возможно, и деньги, если начала оформлять какие-то документы.  Агентства же имеют опыт закрепления обязательств», – подчеркнул эксперт. Если же сделка реализуется дальше, то наступает этап взаиморачетов. С ними, как показывает опыт, тоже не все просто. Покупатель, закладывая деньги в ячейку, хочет, чтобы ему было гарантировано выполнение трех основных обязательств, за которые отвечает продавец: регистрация права собственности, снятие всех прежних владельцев с регистрационного учета и фактическая передача объекта новому собственнику в заранее оговоренный срок. Чтобы с этим не было затруднений, покупатель должен быть заинтересован в том, чтобы была проведена проверка истории квартиры. С этим, как уже говорилось, лучше справятся профессиональные риэлторы. Главный интерес продавца заключается в том, чтобы деньги покупателя не «зависли» в ячейке. Иногда такое происходит. Правда, в большинстве случаев – по недоразумению, констатировал Виктор Басов и добавил, что у профессиональных риэлторов есть, как правило, опыт решения и таких проблем.

Валерий Виноградов добавил: многих сложностей при сделках удастся избежать, если соблюсти несколько требований к правилам оформления договора купли-продажи. В договоре должны быть определены:

• вознаграждение агента – либо в процентах от цены объекта, либо в абсолютной величине;

• ответственность агента;

• право клиента посмотреть маркетинговый, финансовый и юридический планы агента (маркетинговый показывает, по какой цене будет продаваться объект и каким образом продвигаться, финансовый – какие налоги должен будет заплатить продавец, а какие – нет, юридический – в каких инстанциях будут собираться те или иные документы и когда продавец и покупатель должны будут их посетить);

• то, какая из сторон за что платит – за сбор документов, аренду банковского сейфа, нотариат, регистрацию и пр.

• периодичность, с которой агент должен будет отчитываться об итогах работы, обсуждать дальнейшие планы, а также форма связи с клиентом (кому-то больше нравится телефон, кому-то – электронная почта и т.д.).

«И последнее: я рекомендую никогда никому не давать доверенность на проведение расчетов по сделке, – продолжил президент АРСП. – Доверенность на сбор документов дать можно, но на подписание договоров и проведение расчетов – очень большой риск, и лучше делать это самостоятельно».

Заместитель генерального директора ЗАО «Городское Жилищное Агентство» Валерий Старостенко добавил еще несколько рекомендаций для тех, кто хочет обезопасить себя от возможных проблем.

Во-первых, по его мнению, потенциальным продавцам вообще не стоит реагировать на кустарные, наклеенные на двери и заборы объявления «Куплю квартиру». «Вряд ли в наше время кто-то напишет на заборе: “У меня есть деньги!”», – рассуждал эксперт. Во-вторых, не стоит поддаваться на обещания дешевых услуг: законы конкуренции уже давно вынуждают агентства работать максимально дешево и проявлять гибкость при определении цены своих услуг. При том качестве, которое гарантируют профессионалы, более низкие цены вряд ли возможны. Для сравнения, в США риэлторы взимают с клиентов 5-6% от стоимости объекта, но там риэлтор не занимается ничем, кроме размещения рекламы и организации просмотров. За остальные услуги клиент вынужден дополнительно платить юристу. В свою очередь, по стандартам АРСП тариф на услуги агента составляет от 5% до 10% (в зависимости от сложности сделки), и он оказывает полный комплекс всех услуг, связанных с организацией купли-продажи, а вознаграждение получает только после того, как его клиент либо зарегистрирует свое право собственности на объект, либо получит деньги.  

В-третьих, Валерий Старостенко рекомендует клиентам не только проверять документы у своего агента, но и прийти в офис фирмы. «Если вас пригласят в кафе, либо офис находится в обычной квартире, похожей на коммуналку, это вас должно насторожить, так как сегодня вход открыт, но неизвестно, сможете ли вы попасть туда завтра», – уверен он. 

В-четвертых, эксперт рекомендует внимательно изучать договор, особенно то, что написано мелким шрифтом: «А то может оказаться так, что не агентство должно что-то делать для клиента, а наоборот».

Наконец, пятый совет таков: если покупаемая квартира продавалась слишком много раз, то лучше рассмотреть другие варианты. Чем меньше раз случалась смена собственников, тем более надежной будет сделка. С этим моментом связана и такая рекомендация: когда участник сделки встречается с цепочкой, то чистоту документов надо проверять по всей цепочке – в противном случае есть риск, что один из объектов недостаточно подготовлен к сделке. В лучшем случае это приостановка регистрации, в худшем – отказ в ней, и тогда кто-то может остаться и без денег, и без недвижимости.

«А еще вызывает подозрения, когда продавец требует с покупателя очень большой аванс», – добавил Игорь Петров, риэлтор-эксперт ООО «Юрист».

 

 









© 2011-2012 Гильдия риэлторов Псковской области.
Все права защищены.