Гильдия риэлторов Псковской области

Покупка квартиры: как не быть обманутым.

Законы достаточно надежно защищают покупателей жилья на первичном рынке от мошенничества и, все же, существуют схемы, которые очень умело маскируются под законные и сделки по ним нередко становятся проблемными. Немало маневров для мошенников предоставляют и сделки со «вторичкой». В зависимости от ситуации уровень «обманутости» может быть различным: от нарушенных сроков до полной потери вложенных средств. Но, вне зависимости от масштабов проблемы и объекта приобретения, такие ситуации изрядно портят жизнь покупателям жилья. Итак, как же избежать проблем при покупке недвижимости.

Документы застройщика.

Оформление необходимой документации на объект, когда стройка идет полным ходом и уже начата продажа квартир – недиковинная практика для столичных застройщиков. Тут речь может идти о двух вариантах отставаний документального оформления. Первый случай, когда добросовестные застройщики начинают строительство, например, на участке с другим целевым назначением и переоформляют его уже в процессе строительства, скорее всего, будет иметь благоприятный для дольщика исход. Но, надо понимать, что эти благие намерения не делают дольщиков защищенными - даже добросовестный застройщик может так и не получить разрешение на строительство.

А вот если участок под застройку получен путем «самозахвата» и строительство ведется вообще без документов, превращение покупателей недвижимости в обманутых дольщиков более чем вероятно. Перед тем, как поставить свою подпись на договоре, дольщику стоит попросить предъявить и проверить период действия разрешения на строительство, правоустанавливающие документы на землю. Это могут быть: свидетельство о праве собственности на землю, либо договор долгосрочной аренды участка. В первом случае следует внимательно сравнить данные в свидетельстве с учредительными документами компании. Во втором — убедиться, что срок действия аренды не истечёт, пока дом не достроят и не введут в эксплуатацию. Ну и не стоит забывать о необходимости наличия у застройщика проектной документации по объекту.

Незаконные «тёзки».

Случаи, когда приняв компанию с созвучным названием за законного застройщика, дольщики передают им денежные средства за будущее жилье, к возведению которого компании не имеют никакого отношения, периодически появляются в СМИ. Поэтому, проверкой учредительной документации продавца пренебрегать не стоит – обязательно нужно сопоставить данные компании, указанной в договоре с данными, указанными в проектной декларации в качестве застройщика и на которую выданы документы на землю, сверить информацию, размещенную на официальном сайте проекта. Перед подписанием договора будущему владельцу новостройки стоит проверить учредительные документы застройщика: ИНН, Устав, свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ), свидетельство ОГРН.

ДДУ – залог спокойствия.

Исходя из практики, большинство потенциальных проблем дольщиков связаны с приобретением квартиры не по договору долевого участия. При покупке квартиры по сценарию ЖСК, например, будущий собственник должен быть готов к тому, чтостоимость оплаченного жилья в любой момент может начать расти и у застройщика есть на это все полномочия. У компаний, работающих по 214-ФЗ такой возможности нет. По сути, этот закон является главным щитом покупателей строящегося жилья.

Чтобы быть легитимным, ДДУ должен также содержать все характеристики объекта долевого строительства – адрес дома, кадастровый номер участка, на котором он будет расположен, предварительный номер квартиры, этаж, финансовые гарантии, с помощью которых застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств.

Предварительный договор.

Боясь остаться без вложенных средств, многие покупатели боятся заключать предварительный договор долевого участия. Такие формы договоров практикуют и вполне добропорядочные девелоперы с целью как можно быстрее начать привлекать деньги дольщиков на строительство и поскорее передать ключи новоселам. Предварительный договор купли-продажи квартиры - это полноценный документ, но минус его в том, что регистрации он не подлежит. Подписывая его, клиент не покупает недвижимость, а получает право на заключение в будущем договора купли – продажи на условиях, описанных в предварительном договоре.

Утром - регистрация, вечером - деньги!

Главное правило покупки новостройки гласит - пока договор не зарегистрирован, кошелек лучше держать под замком. По ФЗ № 214 договор ДУ вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Принимать деньги от дольщика до этого момента застройщик просто не имеет права. Порой компании и сами не хотят обходить закон и брать деньги до регистрации, но им важно получить гарантии, что дольщик действительно заплатит, а потенциальному покупателю нужно быть уверенным, что приглянувшаяся ему квартира будет закреплена за ним. Цивилизованной формой компромисса в этом случае является процедура, когда для получения гарантий оплаты договора застройщик привлекает своего партнера – агентство недвижимости, которое и оформляет документы, подтверждающие намерения покупателя и осуществляет процедуру бронирования выбранной квартиры. Полученные таким образом средства идут в счет оплаты части стоимости квартиры и никоим образом не прибавляются к ней – услуги риэлторов в этом случае оплачивает застройщик.

При такой форме бронирования дольщику не нужно ждать, когда застройщик наберет несколько договоров и сможет отнести документы на регистрацию - в сопровождении своего риэлтора покупатель сможет сделать это в удобное для себя время. Главное в этом процессе – правильно выбрать риэлтора.

Проверьте своего риэлтора!

Описанные выше схемы расчетов осуществляются между юридическими лицами по соответствующим договорам. Поэтому, выбирая риэлтора, которому вы доверите сопровождение сделки по покупке новостройки, следует проверить его принадлежность к агентству и наличие у него необходимых документов. Сделать это предельно просто – на сайте Российской Гильдии Риэлторов, введя в поисковую строку фамилию агента, вы убедитесь, действительно ли риэлтор имеет полномочия представлять названную организацию.

Договор уступки.

Квартиры в строящемся доме могут продавать и лица, купившие недвижимость на начальном этапе строительства. Договор долевого участия в этом случае уже был оформлен между застройщиком и инвестором, и последний оформить его при перепродаже уже не может, так как он уже сам является дольщиком и его договор зарегистрирован в Росреестре. Чтобы переписать объект на другое лицо, нужно либо расторгнуть ДДУ, либо уступить новому покупателю ему свое право требования на квартиру. Такая операция называется цессией. Важным нюансом, который следует помнить дольщику в такой ситуации, является то, что при расторжении договора уступки, он получит на руки сумму, указанную в ДДУ. А она, по факту, скорее всего, будет отличаться от фактически уплаченной им.

Покупка у подрядчика.

Особого внимания требует ситуации, когда в погоне за быстрой монетизацией расходов, подрядчики спешат реализовать объект до момента получения прав собственности или до момента выполнения всех обязательств перед заказчиком. Важно помнить - только когда квартира отработана, подрядчик имеет право выставлять ее на продажу. Иначе, если договорные отношения застройщика с подрядчиком будут прекращены, дольщики останутся без квартир и без денег. Поэтому, если вы планируете покупку квартиры в новостройке, лучше иметь на своей стороне специалиста, разбирающегося во всех нюансах такой сделки и способного оценить и исключить все возможные риски. Агентства реализуют объекты подрядчиков на основании договора, которым они подтверждают его состоятельность и правомерность, ибо рисковать и работать с объектом, права на который не подтверждены должным образом, солидная компания просто не станет.

Ох уж эти сроки...

 Самый наболевший способ обмана дольщиков - это указание на ориентировочные сроки окончания строительства дома или вовсе их отсутствие. Иногда, застройщик подстраховываются, указывая в договоре пункт о том, что он несет ответственность только за срыв сроков сдачи объекта только при наличии своей вины. Учитывая, что зачастую большинство работ по строительству дома выполняются подрядчиками, с которыми у застройщика заключены договоры, то возможность срыва «не по вине застройщика» слишком велика. Заказчик заключает договор с застройщиком на объект недвижимости, а не на отдельные работы. Поэтому, к подомным попыткам маневрирования дольщику лучше отнестись внимательно – трудности подрядчиков его волновать не должны. Но, нужно принять как факт, что точную дату сдачи дома в эксплуатацию редко кто указывает. Чаще всего временные границы сдачи объекта определяются кварталом.









© 2011-2012 Гильдия риэлторов Псковской области.
Все права защищены.